JSAF11 JS Ativos Financeiros Fundo de Investimento Imobiliario – Cotação Hoje
JS Ativos Financeiros Fundo de Investimento Imobiliario
CNPJ: 42085661000107
Selo de Investimento:
🏢 Renda SólidaAtende a 10 de 11 critérios fundamentais de consistência e solidez para renda imobiliária.
Checklist Fundamentalista de 11 Critérios
Critérios de consistência e valuation auditadosRetorno em dividendos nos últimos 12 meses superior a 6% ao ano
Pagamento regular de rendimentos em pelo menos 10 dos últimos 12 meses
Cota negociada sem ágio exagerado sobre o valor patrimonial
Ausência de desconto extremo que possa sinalizar vacância crônica ou risco de crédito
Sem quedas abruptas (superiores a 30%) no valor médio distribuído recentemente
Fundo de porte relevante com maior capacidade de diversificação e resiliência
Volume diário adequado para negociação ágil e spreads reduzidos no book
Atuação em setor com histórico maduro de geração de renda imobiliária
Histórico operacional comprovado em diferentes ciclos econômicos
Rendimentos saudáveis sem sinais de amortizações ou distribuições extraordinárias
Nível de ocupação saudável dos imóveis para garantir a receita de aluguéis (Ignorado para fundos de papel)
Método Barsi (Preço Teto 6% a.a.)
Estratégia focada em renda imobiliária com cálculo do preço máximo da cota para obter no mínimo 6% ao ano em proventos com base nos rendimentos dos últimos 12 meses.
Composição da Carteira & Ativos do Fundo
📊 Alocação por Classe de Ativo
Principais Títulos & CRIs em Carteira
Consulte o Raio-X completo de ativos, passivos, alavancagem, cotistas e histórico de 12 meses do JSAF11.
Resumo Fundamentalista de JSAF11
O ativo JSAF11 (JS Ativos Financeiros Fundo de Investimento Imobiliario) está sendo negociado hoje a R$ 7,00, acumulando uma variação de +0.00% no pregão. Nos últimos 12 meses, a cotação oscilou entre a mínima de R$ 6,60 e a máxima de R$ 8,34. O fundo atua no segmento de Fundos de Fundos (FOF), registrando um Dividend Yield (12M) de 13.86% e indicador P/VP de 0.79x.
Histórico de Cotação: JSAF11
Evolução do preço diário oficial e indicadores de tendência
Indicadores do Fundo Imobiliário (FII)
Sobre a JSAF11
O JS ATIVOS FINANCEIROS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (JSAF11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Multicategoria, com gestão Ativa.
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XP vê potencial de alta do JSRE11 e projeta dividendos maiores
Fundo negocia a R$ 60,49 por cota, contra preço-alvo de R$ 97,48 fixado pela XP, o que embute potencial de valorização de 61,2% A XP reiterou a recomendação de compra para o JS Real Estate (JSRE11) com preço-alvo de R$ 97,48 por cota, 61,2% acima dos R$ 60,49 registrados em 15 de setembro. O relatório saiu nesta terça-feira (16). O desconto sustenta boa parte da tese. Negociado a 0,60 vez o valor patrimonial, o fundo vale em bolsa pouco mais da metade da cota patrimonial de R$ 101,59. Na conta por metro quadrado, são R$ 10.962, valor inferior tanto ao custo de reposição quanto ao que tem sido praticado em transações de imóveis parecidos no mercado privado. Desde a estreia, em junho de 2011, o JSRE11 acumula desempenho equivalente a 69,8% do IFIX e a 85,5% da média dos fundos de lajes corporativas que compõem o índice. “Entendemos que esse prêmio de risco não reflete os fundamentos atuais do JSRE11”, afirmam Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, e Eduardo Bacelar, analista da casa. Fim da alavancagem mudou a estrutura de capital O fundo carregava R$ 135 milhões em obrigações ligadas ao CRI Rochaverá, a um custo de CDI mais 2,6% ao ano e em estrutura bullet. Com a Selic em patamar elevado, a conta pesava no resultado mensal. Publicidade Publicidade A liquidação veio em fevereiro de 2026. Uma amortização de cerca de R$ 200 milhões das cotas subordinadas do JS Renda Imobiliária (JSRI), somada ao efeito da reavaliação do Tower Bridge, permitiu quitar o papel integralmente e elevar o caixa de R$ 30 milhões para R$ 61 milhões. No fim de 2025, o JSRI havia comprado 75% do WT Morumbi Torre B, a R$ 12.558 por metro quadrado e cap rate de 10,7%, e a totalidade do Work Bela Cintra, a R$ 13.000 por metro quadrado e cap rate de 10,4%. O vendedor concedeu ainda renda mínima garantida de R$ 60 milhões. “A operação eliminou a alavancagem e o custo financeiro associados ao CRI Rochaverá e trouxe ativos a um cap rate estabilizado de cerca de 10,6%, superior ao cap rate implícito do portfólio”, escrevem Gonçalves e Bacelar. Como contrapartida, o JSRE11 cedeu ao JSRI uma fração do Tower Bridge avaliada em R$ 19.254 por metro quadrado, 7,6% acima do laudo do imóvel. Aluguéis 50% abaixo do mercado na Marginal Pinheiros Em julho de 2026, o JSRI concluiu a compra das Torres I e II do complexo WTorre Nações Unidas por R$ 580 milhões, ou R$ 15.140 por metro quadrado. São 38,4 mil metros quadrados de ABL, 966 vagas de estacionamento e 15 locatários. O cap rate de entrada ficou em 6,7%, nível que os próprios analistas classificam como pouco atrativo. A aposta está em outro lugar: o aluguel vigente nas torres é de R$ 84 por metro quadrado, enquanto a região de Pinheiros pede R$ 168 e a média da cidade, R$ 146. A gestão já fecha novas locações e revisões contratuais perto de R$ 160 por metro quadrado. Se a convergência se confirmar, o cap rate estabilizado da transação tende a subir para algo entre 11% e 13% nos próximos anos. “A atratividade econômica da transação está no potencial de captura de valor ao longo dos próximos anos, uma vez que as duas torres estão locadas a preços cerca de 50% inferiores aos observados no mercado local”, apontam os dois analistas. Vacância em 5,6% e 59% da ABL com revisional até 2028 A vacância física e a financeira do portfólio estão em 5,6%. O patamar é superior ao fim de 2025, quando marcavam 2,1% e 4,0%, mas a alta decorre da entrada do WT Morumbi na carteira, e não de perda de inquilinos nos imóveis que já estavam lá. No próprio ativo, a desocupação recuou de 34% para 18,3% desde a compra. A dinâmica das regiões ajuda. Na Chucri Zaidan, onde estão o WT Morumbi e as torres Marble e Ebony, a vacância caiu 6,8 pontos percentuais entre o 2º trimestre de 2025 e o 2º trimestre de 2026, chegando a 11%. São 114 inquilinos, entre eles Allianz, Zurich, Petrobras, SAP e Unilever. A receita vem 21% de tecnologia, 17% de saúde, 16% de seguros e 9% do setor financeiro. Com prazo médio remanescente de 3,1 anos, 57% da ABL está atrelada a contratos que vencem a partir de 2029. Contudo, 24% da área locada vence até 2027, ponto que a XP classifica como de monitoramento pelo risco de vacâncias pontuais. O cronograma de revisionais é o que interessa à distribuição: 59% da ABL pode ser renegociada até o fim de 2028, com espaço para reajustes nos contratos hoje defasados. Dividendo pode ir a R$ 0,63 até 2029 A gestão revisou as projeções depois das movimentações recentes. No cenário-base, o rendimento sobe dos atuais R$ 0,50 por cota para R$ 0,52 em dezembro de 2026, o que levaria o dividend yield a 10,3% ao ano no preço atual, e chega a R$ 0,63 até 2029. Há uma contrapartida de curto prazo. Os cotistas do JSRE11 recebem apenas o resultado residual após o pagamento-alvo das cotas seniores do JSRI, corrigidas por IPCA mais 8,75% ao ano. Com a compra do WTNU I e II a 6,7%, a contribuição do veículo pode cair de R$ 0,13 para R$ 0,06 por cota antes de voltar a crescer. “Os benefícios permanecem condicionados à execução da estratégia comercial, por meio de renovações e revisões contratuais, e à manutenção de uma dinâmica favorável no mercado de escritórios”, alertam Gonçalves e Bacelar. O fundo é administrado pelo Banco J. Safra e gerido pela Safra Asset, oitava maior gestora de fundos imobiliários do país. Reúne patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões, 87,2 mil cotistas e liquidez média diária de R$ 3,1 milhões, com taxa consolidada de 1% ao ano sobre o valor de mercado e performance de 20% sobre o que exceder 6% ao ano. Entre os riscos listados no relatório estão vacância, inadimplência, liquidez reduzida e a própria complexidade da estrutura do JSRI, que adiciona um grau a mais de leitura para quem acompanha a tese.
Desconto e dividendos elevados: Este fundo imobiliário é compra para a XP e pode subir até 61% na bolsa – Money Times
Desconto e dividendos elevados: Este fundo imobiliário é compra para a XP e pode subir até 61% na bolsa (Imagem: KBL Studio/ iStock) A XP Investimentos recomenda compra para o fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11), com preço-alvo de R$ 97,48 para as cotas, o que representa um potencial de valorização (upside) de 61% frente ao valor atual, de R$ 60,49. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Em relatório, os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar apontam que o veículo negocia a “níveis atrativos” sob diferentes métricas de avaliação, sendo uma delas o “desconto” de 40,5% em relação à cota patrimonial (P/VP). Além disso, a dupla chama atenção para o preço dos imóveis por metro quadrado (m²) negociado em bolsa, de R$ 10.962, abaixo tanto do custo de reposição quanto dos valores observados em transações de ativos semelhantes. “Portfólio de qualidade” Constituído em junho de 2011, o JS Real Estate Multigestão é um fundo imobiliário de gestão ativa focado em lajes corporativas. O veículo é administrado pelo Banco J. Safra e gerido pela Safra Asset. De acordo com a XP, o portfólio do JSRE11 é composto por 10 imóveis de alto padrão, posicionados em regiões tradicionais do mercado corporativo de São Paulo, como Berrini, Paulista, Chucri Zaidan, Pinheiros e Marginal Pinheiros. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE A corretora avalia que, embora parte desses bairros ainda seja percebida com certo ceticismo, a busca das empresas por edifícios de elevado padrão construtivo e com maior disponibilidade de áreas, impulsionada pela retomada do trabalho presencial, tem sustentado a demanda por espaços corporativos na capital paulista como um todo. Nesse contexto, a casa afirma que a oferta restrita e as condições comerciais consideradas atrativas têm favorecido a dinâmica de algumas regiões. A Chucri Zaidan, por exemplo, registrou queda de 6,8 pontos percentuais na taxa de vacância entre o segundo trimestre de 2025 e o segundo trimestre de 2026, atingindo 11% atualmente. Fundamentos e revisão de aluguel A XP destaca também que a recuperação das principais regiões onde o JSRE11 está presente tem se refletido nos indicadores operacionais do fundo. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE De acordo com os analistas, a vacância física e a vacância financeira do portfólio do veículo chegaram a 2,1% e 4%, respectivamente, ao final de 2025. Atualmente, os índices estão acima desses níveis, mas, segundo a XP, a alta está relacionada principalmente à incorporação do WT Morumbi ao portfólio por meio da participação no JS Renda Imobiliária (JSRI) – veículo no qual o JSRE11 detém a totalidade das cotas subordinadas -, e não à piora dos ativos que já faziam parte da carteira. Isso ocorre porque o WT Morumbi segue com 18,3% de vacância física, embora o percentual tenha recuado dos 34% desde a aquisição do prédio. “A carteira do JSRE11 é composta por 114 inquilinos, entre os quais estão empresas consolidadas em seus respectivos setores, como Allianz, Zurich, Petrobras, SAP e Unilever. Em nossa visão, esse perfil de locatários reflete a localização estratégica dos imóveis e contribui para a redução do risco de inadimplência”, afirma a corretora. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE “A receita imobiliária do FII também apresenta boa diversificação setorial, com 21% provenientes do segmento de tecnologia, 17% de saúde, 16% de seguros, 9% do setor financeiro, 4% dos setores imobiliário e de energia e 29% de outros segmentos”, acrescenta. Reforço de caixa Outro ponto destacado pela XP é a operação envolvendo o JS Real Estate Income (JSRI), que permitiu ao JSRE11 eliminar sua alavancagem financeira e aumentar sua posição de caixa. Ao final de 2025, o JSRI concluiu a aquisição de 75% do WT Morumbi Torre B. À época, também adquiriu 100% do Work Bela Cintra. Como parte da operação, o JSRE11 integralizou cotas subordinadas do JSRI por meio da cessão de uma fração ideal equivalente a 46% de determinadas matrículas do Tower Bridge, correspondente a 39% da área bruta locável (ABL) do ativo. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Posteriormente, o JSRI realizou uma amortização parcial das cotas subordinadas, de aproximadamente R$ 200 milhões. Somados ao efeito da reavaliação do Tower Bridge, os recursos permitiram ao JSRE11 quitar integralmente, em fevereiro de 2026, um CRI (chamado Rochaverá) e elevar o caixa de R$ 30 milhões para R$ 61 milhões. Até então, o fundo possuía R$ 135 milhões em obrigações relacionadas ao CRI, com custo de CDI +2,6% ao ano. A dívida tinha estrutura bullet e, em um cenário de juros elevados, pressionava o resultado do fundo. “De maneira geral, avaliamos que a operação com o JSRI teve efeito positivo para o JSRE11 em duas principais dimensões: eliminação da alavancagem e do custo financeiro associados ao CRI Rochaverá e aquisição de ativos a um cap rate estabilizado de 10,6% e a preços por m² significativamente inferiores ao custo de reposição nas respectivas regiões, o que abre espaço para potenciais ganhos de capital no futuro”, diz a XP. Dividendos podem crescer CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE Diante das movimentações, a corretora destaca que a gestão do JSRE11 atualizou suas projeções para a distribuição de rendimentos nos próximos anos. No cenário-base, os rendimentos poderão evoluir dos atuais R$ 0,50 por cota para R$ 0,63 por cota até 2029, o que representa um potencial de crescimento de aproximadamente 26%. A estimativa contempla ainda a elevação da distribuição para até R$ 0,52 por cota em dezembro de 2026 (+4% em relação ao patamar atual), o que elevaria o dividend yield do fundo para 10,3% em termos anualizados, considerando o preço atual do papel. Pontos de atenção Já entre os principais riscos apontados pela XP para a tese de investimentos, estão as oscilações do mercado, a liquidez das cotas, a vacância dos imóveis e uma potencial inadimplência dos locatários. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE A vacância, por exemplo, pode reduzir a receita de aluguel e elevar despesas como IPTU e condomínio. Já problemas financeiros dos inquilinos podem afetar os pagamentos e, consequentemente, os dividendos distribuídos aos cotistas. CONTINUA DEPOIS DA PUBLICIDADE
Perguntas Frequentes sobre JSAF11
Qual é a cotação de JSAF11 hoje na B3?
Quanto a JSAF11 paga de dividendos?
Como calcular o Preço Teto de JSAF11?
O que significa o P/L e o P/VP de JSAF11?
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