XPCI11 XP Credito Imobiliario - Fundo De Investimento Imobiliario – Cotação Hoje
XP Credito Imobiliario - Fundo De Investimento Imobiliario
CNPJ: 28516301000191
Selo de Investimento:
🏢 Renda SólidaAtende a 9 de 11 critérios fundamentais de consistência e solidez para renda imobiliária.
Checklist Fundamentalista de 11 Critérios
Critérios de consistência e valuation auditadosRetorno em dividendos nos últimos 12 meses superior a 6% ao ano
Pagamento regular de rendimentos em pelo menos 10 dos últimos 12 meses
Cota negociada sem ágio exagerado sobre o valor patrimonial
Ausência de desconto extremo que possa sinalizar vacância crônica ou risco de crédito
Sem quedas abruptas (superiores a 30%) no valor médio distribuído recentemente
Fundo de porte relevante com maior capacidade de diversificação e resiliência
Volume diário adequado para negociação ágil e spreads reduzidos no book
Atuação em setor com histórico maduro de geração de renda imobiliária
Histórico operacional comprovado em diferentes ciclos econômicos
Rendimentos saudáveis sem sinais de amortizações ou distribuições extraordinárias
Nível de ocupação saudável dos imóveis para garantir a receita de aluguéis (Ignorado para fundos de papel)
Método Barsi (Preço Teto 6% a.a.)
Estratégia focada em renda imobiliária com cálculo do preço máximo da cota para obter no mínimo 6% ao ano em proventos com base nos rendimentos dos últimos 12 meses.
Composição da Carteira & Ativos do Fundo
📊 Alocação por Classe de Ativo
Principais Títulos & CRIs em Carteira
Consulte o Raio-X completo de ativos, passivos, alavancagem, cotistas e histórico de 12 meses do XPCI11.
Resumo Fundamentalista de XPCI11
O ativo XPCI11 (XP Credito Imobiliario - Fundo De Investimento Imobiliario) está sendo negociado hoje a R$ 79,12, acumulando uma variação de -0.16% no pregão. Nos últimos 12 meses, a cotação oscilou entre a mínima de R$ 75,13 e a máxima de R$ 88,00. O fundo atua no segmento de Papel / CRI, registrando um Dividend Yield (12M) de 13.64% e indicador P/VP de 0.90x.
Histórico de Cotação: XPCI11
Evolução do preço diário oficial e indicadores de tendência
Indicadores do Fundo Imobiliário (FII)
Sobre a XPCI11
O XP CREDITO IMOBILIÁRIO FII (XPCI11) é um fundo de investimento imobiliário listado na B3. O fundo possui mandato de não informado e atua no segmento de Outros, com gestão Ativa.
Outros FIIs do Segmento Papel / CRI
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Como opera a empresa por trás de despejo de idosa de 87 anos na Espanha
Como opera a empresa por trás de despejo de idosa de 87 anos na Espanha Crédito, Getty Images Legenda da foto, Maricarmen tem mobilidade reduzida e 50% de incapacidade Author, Cristina J. Orgaz* Role, BBC News Mundo Published Há 14 minutos Tempo de leitura: 6 min A empresa proprietária do imóvel de onde foi despejada uma mulher de 87 anos em Madrid está no centro do debate sobre a crise imobiliária na Espanha. Maricarmen Abascal morava no apartamento casa há 70 anos, pagava o aluguel todos os meses e, pela idade e deficiência, tornou-se uma das figuras mais simbólicas do problema dos despejos que ocorrem todos os anos no país europeu. Segundo o Conselho Geral do Poder Judicial, foram feitas mais de 25 mil desocupações em 2025. O despejo da mulher expõe a gravidade da situação habitacional na Espanha, onde os preços dos aluguéis aumentaram exponencialmente nos últimos anos devido a uma combinação de fatores: escassez de oferta, crescimento populacional nas principais capitais e aumento de apartamentos destinados para aluguéis turísticos de curta duração. A rua Alcalde Sainz de Baranda, número 46, onde morava Maricarmen, está localizada no cobiçado bairro do Retiro, uma das áreas mais caras de Madrid. Após vários anos de disputa judicial em que o tribunal finalmente decidiu a favor da Urbagestion Desarrollo e Inversión SL, empresa proprietária do imóvel, a comissão judiciária realizou o despejo na quarta-feira. Em frente à porta do prédio, dezenas de ativistas se reuniram para tentar impedir, sem sucesso, a quarta tentativa de despejo. Uma forte força policial desmantelou um acampamento de cerca de 400 pessoas. Crédito, Getty Images Legenda da foto, Em 2025, os preços das casas subiram mais de 12%, atingindo valores não vistos desde antes do estouro da 'bolha imobiliária' A indignação chegou até à ONU, que solicitou a suspensão do despejo de Maricarmen e exigiu que as autoridades espanholas lhe garantissem uma moradia alternativa adequada. "Não há como entender como se pode justificar priorizar a rentabilidade de um investimento imobiliário em detrimento do direito à habitação de uma mulher de 87 anos que recebe uma pensão de 1.300 euros e vive naquela casa há 70 anos", disse o Relator Especial da ONU para o direito à habitação, Koldo Casla, após o despejo. Casla lembrou que "há alguns meses, o Comitê dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais (CESCR) da ONU emitiu medidas cautelares para suspender temporariamente o despejo." "O juiz deveria ter suspendido para evitar danos irreparáveis", acrescentou. O primeiro-ministro espanhol, Pedro Sánchez, descreveu o despejo como uma "tragédia" inaceitável. Como opera a empresa? Constituída em outubro de 2005, em pleno auge da bolha imobiliária na Espanha, a Urbagestión Desarrollo e Inversión SL, que também opera comercialmente sob o nome de Urbagesa, oferece "investimentos rentáveis em imóveis de uso comercial, escritórios, industrial, logística, residencial e terrenos". Segundo a própria empresa, sua atividade consiste em aumentar o valor dos edifícios após comprá-los, desocupá-los de inquilinos e realizar reformas. Com sede em Madri e uma filial em Valladolid, a empresa atua em todo o território nacional, embora conte com apenas sete funcionários, segundo dados obtidos pela agência EFE na plataforma de informações empresariais einforma, que também a classifica como uma "microempresa". Segundo dados da Axesor, empresa espanhola especializada em informações empresariais, financeiras e de risco de crédito, a Urbagestión está ligada aos empresários Ricardo Alonso Fernández e Fernando Alonso Fuentes. A BBC Mundo, serviço em espanhol da BBC, tentou entrar em contato com a empresa por meio do formulário disponível em seu site e dos dois números de telefone divulgados publicamente, mas todos os canais pareciam estar congestionados. Não foi possível falar com nenhum responsável pela empresa para oferecer a oportunidade de se manifestar e exercer seu direito de resposta. Crédito, Getty Images Legenda da foto, A dificuldade de acesso a moradia se tornou uma das principais preocupações dos espanhóis A carteira de projetos da Urbagestión inclui cerca de dez edifícios residenciais à venda, quase todos em Madri. Entre eles está um imóvel "atualmente vazio e para reformar" próximo à Gran Vía, uma das principais vias comerciais da capital, cujo preço supera US$ 14 milhões, segundo a agência EFE. Também "em pleno centro" da capital, a empresa oferece em seu site "um edifício com inquilinos", embora ressalte que os contratos "terminariam no ano que vem e os demais não são de longa duração". Em entrevista à emissora pública RTVE, gravada na terça-feira (22/09), Maricarmen classificou a empresa como "desumana" e criticou seu desejo de "ganhar dinheiro". Contrato de aluguel antigo O edifício onde fica o apartamento em que Maricarmen vivia foi comprado em 2018 pela Renta Corporación, um dos grandes grupos imobiliários espanhóis. A empresa ofereceu a Maricarmen a opção de comprar o imóvel por cerca de US$ 290 mil, mas, com uma aposentadoria que não ultrapassa US$ 1.500, a idosa não tinha condições de arcar com esse valor. Dois anos depois, a Urbagestión adquiriu o edifício da Renta Corporación e passou a cobrar de Maricarmen um aluguel de cerca de US$ 3 mil, em comparação com os US$ 570 que ela vinha pagando graças a um contrato de aluguel antigo assinado por seus pais em 1956. Nesse regime de aluguel antigo, contratos firmados durante a ditadura franquista (1939-1975) ficaram sujeitos a regras especiais relativas ao valor do aluguel e à transferência dos direitos aos familiares do inquilino. Historicamente, os valores cobrados nesses contratos são baixos. Crédito, Getty Images Legenda da foto, Os moradores de Retiro viram Maricarmen sendo levada em uma maca No caso de Maricarmen, o aluguel mensal que ela pagava era significativamente menor do que o aluguel médio na região, o que prejudicava a rentabilidade do imóvel para o proprietário. A Urbagestión argumentou que o contrato antigo havia expirado e exigiu o valor atualizado. A proliferação dos fundos Crédito, Reuters Legenda da foto, A polícia interveio para dispersar a multidão que se encontrava em frente ao prédio de onde Maricarmen foi despejada Em suas poucas manifestações desde que o caso veio à tona, a Urbagestión ressaltou que é uma empresa de pequeno porte e pede que não seja equiparada aos fundos de investimento, frequentemente descritos como "fundos abutres". Mas alguns especialistas apontam que a empresa compartilha com eles uma lógica econômica: identificar ativos, comprá-los, reformá-los e vendê-los por um valor mais alto, buscando obter retorno o mais rapidamente possível. Nas últimas duas décadas, grandes fundos de investimento entraram com força no mercado espanhol e se tornaram os maiores detentores de imóveis residenciais do país. Empresas como Blackstone, Cerberus e Goldman Sachs, entre outras, desembarcaram na Espanha em um período em que as dificuldades de acesso à moradia se intensificavam. Nesse contexto, os imóveis passaram por uma forte valorização, e o mercado local se mostrou um polo atraente para investidores internacionais com grandes volumes de capital disponível, como os grandes fundos americanos. O economista Raymond Torres, do centro de análises espanhol Funcas, disse à BBC Mundo que "o mercado na Espanha se caracteriza por uma demanda muito forte, o que o torna muito atraente para investidores de outros lugares, que têm a segurança de que conseguirão vender o bem adquirido e de que os preços sobem ano após ano". Já são 12 anos consecutivos de alta, e os números mostram que o aumento dos preços está se intensificando. Os especialistas concordam que o encarecimento da moradia aumenta o risco de despejo, especialmente entre os inquilinos mais vulneráveis, como Maricarmen, embora a evolução dos despejos também dependa de fatores legais, econômicos e sociais. A ministra da Habitação da Espanha, a socialista Isabel Rodríguez, afirmou que o governo de coalizão de esquerda, que não tem maioria parlamentar, tentou em diversas ocasiões aprovar uma lei para proibir esse tipo de despejo e acusou a Comunidade de Madri, governada pelos conservadores, de "estender o tapete para esses especuladores". Maricarmen está agora no hospital e depois deve ir morar com parentes, mas seu apartamento, já vazio, ainda guarda seus pertences e as lembranças de toda uma vida.
FIIs usam cotas para comprar imóveis: entenda os riscos
A operação tende a reduzir o saldo dos investidores. Principalmente se o gestor do fundo imobiliário ir com muita sede ao pote. Entenda Em vez de sacar dinheiro do caixa para comprar um prédio, um shopping, um galpão , fundos imobiliários têm usado cada vez mais uma outra moeda: as próprias cotas. Não sai um real do caixa. O FII cria cotas novas e entrega ao dono do imóvel. Em 2026, negócios assim movimentaram pelo menos R$ 3 bilhões. Para o investidor, no entanto, essa estratégia tem um efeito imediato: sua fatia no FII encolhe – ele fica “diluído”, igual acontece quando uma empresa emite novas ações. As cotas novas vão todas para a mão do vendedor do imóvel. E aí a matemática é simples: como a quantidade de cotas aumenta, a participação de cada investidor no fundo diminui. E quem quiser recuperar essa diferença vai ter de comprar mais cotas na bolsa. A diluição, em tese, pode se pagar no futuro. Os imóveis comprados para os FIIs chegam com novos contratos de aluguel, e esse dinheiro engorda a distribuição mensal. O investidor fica com uma fatia menor de um bolo maior, e pode ganhar na troca. Mas também pode perder se o bolo não crescer tanto assim. Mas tem outro lado. Uma diluição muito grande chega a derrubar o preço das cotas. E pode causar uma perda ao investidor, caso a cotação demore a voltar ao patamar inicial ou mesmo não se recupere. Um caso recente aconteceu com o fundo TRXF11. Em duas semanas no início de agosto, a cota caiu 20% – e não se recuperou desde então. O gatilho foi o fato relevante de 7 de agosto, em que o fundo anunciou uma emissão de cotas equivalente a R$ 5 bilhões, mas que pode chegar a R$ 10 bilhões. Foi a maior oferta já feita por um fundo de tijolo, ou seja, que investe em imóveis físicos. A operação ainda está em andamento e deve ser concluída até novembro. Mas a avaliação entre investidores foi a de que emissão de novas cotas levará a uma diluição forte demais de quem já tinha o ativo na carteira. Isso porque o FII pode quase triplicar o número de cotas. Se a oferta ficar em R$ 5 bilhões, a quantidade sairia de 62 milhões de cotas para 115 milhões. Caso a emissão alcance o teto de R$ 10 bilhões, a base saltaria para 168 milhões. Parte das cotas vão fazer o papel de dinheiro para pagar compras: participações em cinco shoppings Iguatemi, três galpões logísticos em Guarulhos (SP), o Hotel Emiliano, no Rio de Janeiro, além de outras propriedades. Com a operacão, o TRXF11 pode se tornar o maior FII do mercado, com um patrimônio líquido acima de R$ 15 bilhões. Mas a um preço alto. Em julho, ainda antes do anúncio, o dividendo caiu para R$ 0,93 por cota, ante R$ 1,50 da distribuição anterior. E esse pagamento menor se repetiu em agosto e setembro. Analistas avaliaram que a expansão acelerada pode estar reduzindo a distribuição de renda – é o efeito natural de uma diluição severa, afinal. O CEO da TRX, Luiz Amaral, foi a público dizer que não se trata de “crescer a qualquer custo”, mas o mercado manteve um pé atrás. Se tudo der certo, o cotista pode ganhar Há um lado meio cheio nesse copo. Uma operação de compra com cotas pode também abrir uma oportunidade para a aquisição de cotas do fundo na bolsa com um olhar de médio prazo. A diluição, como dissemos, tende a desvalorizar a cota. Só que ao mesmo tempo o patrimônio ali aumentou, pois entraram mais imóveis. E quando a soma de todas as cotas vale menos do que os imóveis que o FII tem na carteira, temos que o fundo está negociando com desconto. Ao longo do tempo, o mais normal é essa diferença diminuir, ou seja, as cotas ganharem valor. Mais. Para o gestor do fundo, a troca por cotas é a maneira mais barata de colocar um imóvel novo na carteira, já que permite preservar o caixa. Dando tudo certo, a operação pode ajudar a valorizar as cotas. Em outras palavras: quando as propriedades já estiverem integradas ao fluxo de pagamento do FII, o mercado pode passar a ver o veículo como um fundo mais sólido. Onde pode dar errado Mas e se a nova propriedade decepcionar? Esse é o problema central na história toda. No caso de lajes corporativas, por exemplo, o prédio recém adquirido pode estar com uma vacância alta – e passar anos sem encontrar inquilinos novos. No fim, é simples: a conta da diluição não fecha se o dinheiro novo não compensar o aumento do número de cotas. Mesmo que o bolo tenha crescido, a fatia distribuída pode ser menor, porque a quantidade de participantes que vai usufruir desse bolo aumentou mais ainda. Um risco mais complicado é o de conflito de interesses. Os FIIs cobram uma taxa de gestão que incide sobre o patrimônio do fundo. Criar cotas novas aumenta esse patrimônio e, junto, a receita da gestora. O risco mora aí: compras que servem para inchar o tamanho do fundo, sem serem discutidas com os investidores. Um gestor ouvido pelo InvestNews, que pediu anonimato, apontou outro problema. Nessas operações, o vendedor do imóvel, que recebeu cotas novas, geralmente tem um prazo no qual ele não pode vender as cotas no mercado. É uma medida para evitar que ele faça isso de uma vez e derrube a cotação do FII. Mas uma hora esse prazo acaba. Livre para vender, o antigo dono do imóvel que foi para o FII pode jogar no mercado de uma vez um volume grande de cotas, e empurrar a cotação para baixo. Por que o vendedor topa? Do outro lado da mesa, o atrativo é tributário. Quem vende um imóvel e recebe dinheiro paga imposto de renda sobre o lucro da venda na hora. Quem recebe cotas só acerta essa conta quando vender os papéis na bolsa, o que pode levar anos. O imposto não some, mas espera. O vendedor, como dissemos, costuma aceitar uma trava, um período em que não pode se desfazer das cotas. Enquanto espera, torce para que elas subam e o negócio renda um extra além do preço combinado pelo imóvel. Veja algumas transações nesse modelo fechadas nos últimos meses: Fundo Comprador Valor envolvido O negócio FATN11 R$ 380 milhões Alienação de 15 imóveis do portfólio do TRXF11 para o BRC Renda Urbana (FATN11), com pagamento estruturado via emissão/entrega de cotas do fundo comprador. TRXF11 R$ 800 milhões Imóveis de varejo locados ao Assaí, combinando dinheiro e emissão de cotas do TRXF11. GGRC11 R$ 299 milhões Aquisição da carteira do SNLG11 e ativos do VTLT11 com liquidação majoritariamente via emissão de novas cotas do GGRC11. PMLL11 R$ 286 milhões Compra de fatias em cinco shoppings do VISC11 (como Granja Vianna e Ponte Negra), paga inteiramente em cotas do PMLL11. RBVA11 R$ 330 milhões Incorporação da carteira do RBED11 pelo RBVA11 mediante emissão e entrega de cotas a Valor Patrimonial. TEPP11 R$ 138 milhões Compra do edifício Torre Sul (SP), combinando caixa e entrega de novas cotas do TEPP11 integralizadas pelos vendedores. CVM cobra mais transparência Atenta ao crescimento desse tipo de operação, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou no o início de setembro uma série de regras para disciplinar as aquisições do tipo. A CVM passou a exigir que um avaliador independente faça um laudo do imóvel e que a assembleia de cotistas aprove a operação, quando o regulamento do fundo prevê isso. A emissão de cotas precisa respeitar o valor do laudo – o FII não pode comprar o imóvel por um valor acima do que a avaliação independente apontou. Para Fabio Carvalho, sócio da gestora Alianza, a entrada da CVM nesse jogo vai melhorar as operações. “Houve um certo abuso em algumas transações de pagamento com cotas”, disse. “As exigências do regulador vieram na hora certa, porque essa é uma ferramenta muito interessante, mas precisa ser bem esclarecida para evitar problemas futuros”.
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BTG lança carteira de reserva que combina bitcoin e ouro tokenizado
O BTG Pactual lançou uma carteira de reserva de valor que combina bitcoin e ouro tokenizado, com uma regra que ajusta a participação de cada ativo de acordo com sua volatilidade. A estratégia estreou em setembro com 58,74% em Pax Gold (PAXG), token lastreado em ouro físico, e 41,26% em bitcoin. Em relatório de lançamento da carteira, assinado por Matheus Parizotto, head de Digital Assets Research do BTG Pactual, o banco explica que a proposta é combinar dois ativos considerados escassos, mas com comportamentos diferentes. A carteira é rebalanceada a cada trimestre e dá menor peso ao ativo que tiver apresentado maior volatilidade nos 90 dias anteriores. Segundo o banco, uma divisão de 50% para cada lado faria o bitcoin responder por cerca de 90% do risco do portfólio, devido à diferença histórica de oscilação entre os ativos. A combinação também busca aproveitar a baixa correlação observada entre ouro e bitcoin. Entre fevereiro de 2016 e agosto de 2026, a correlação entre os dois ficou em 0,11 e foi baixa ou negativa em 78% das janelas móveis de 12 meses analisadas pelo BTG. Na avaliação apresentada no relatório, essa diferença de comportamento reforça o potencial de diversificação da carteira. Em uma simulação feita pelo banco, uma aplicação de R$ 10 mil na estratégia em janeiro de 2016 teria alcançado R$ 227.941 em agosto de 2026, ante R$ 53.775 se o mesmo valor tivesse sido aplicado apenas em ouro. No período, a carteira teria registrado uma queda máxima de 33,26%, contra 81,47% do bitcoin. O BTG também testou a estratégia dentro de uma carteira brasileira composta por CDI, títulos públicos, Ibovespa e fundos imobiliários. Na simulação entre 2020 e julho de 2026, alocações de até 15% na carteira de reserva de valor, financiadas pela redução da participação em ações, elevaram o retorno e reduziram a volatilidade e a maior queda do portfólio de referência. O banco ressalta que os resultados anteriores ao lançamento são simulações retrospectivas e não representam rentabilidade efetivamente obtida pela carteira. Os cálculos também são apresentados sem desconto de custos, taxas ou impostos. O relatório alerta ainda que ouro e bitcoin podem cair simultaneamente e que o uso do PAXG acrescenta riscos relacionados ao emissor, ao custodiante e à infraestrutura em que o token circula.
Perguntas Frequentes sobre XPCI11
Qual é a cotação de XPCI11 hoje na B3?
Quanto a XPCI11 paga de dividendos?
Como calcular o Preço Teto de XPCI11?
O que significa o P/L e o P/VP de XPCI11?
Fonte de Dados Oficiais & Transparência
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